不動産Q&A

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売買編

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Q1:不動産広告は誰が売主なのか分かりにくいけれど、表示方法に決まりがあるの？ 不動産の広告を見ると２社以上の会社が広告主になっていたり、媒介と表示されていたりして誰が売主なのか分かりにくいのですが？ 　　 A1: 　広告の責任などを明確にするため、広告主の名称が表示されます。建売住宅や分譲マンションなどの販売広告では、複数の業者が共同の広告主になることがあります。 　また、売主から販売を任された業者だけが広告主となる場合は、売主の商号と免許証番号も表示されます。広告主の取引態様が売主（貸主）なのか、代理なのかまたは 媒介（仲介）なのかが表示されます。 　売主または代理の場合は、広告主が購入者と直接売買契約を結ぶことができますが 、媒介の場合は、買主と売主とを引き合わせて契約成立のお手伝いをするだけですから、直接買主と契約できません。 Q2:物件所在地は一般の住居表示と違うけれど、どうして？ 不動産物件の所在地は一般の住居表示と違いますが、どうして？ 　　 A2: 不動産の所在地の表し方には、登記地番と住居表示があります。 地番は１筆の土地ごとにつけられています。 広告や売買契約書に記載されるのは登記地番です。 その不動産の所有者が誰かあるいは抵当権があるかどうかなどは登記簿を見なければ分からないからです。 Q3:広告にある「駅から徒歩○分」は実際に計ったの？ よく募集の広告等に「駅から徒歩○分」と書いてますが、この「○分」は実際に歩いて計ったのですか？ また、1分の基準は何ですか？ 　　 A3: 　不動産広告では、徒歩時間として道路距離８０ｍを１分として計算し、１分未満の端数は切り上げて表示されます（８５０ｍ÷８０＝１０．６２５→１１分）。したがって、信号待ちや坂道などは考慮されていません。 　また、電車やバスの所要時間は運行ダイヤによる時間が表示されますが、待ち時間 や乗り換え時間は表示されません（待ち時間等が含まれない旨は明記されます）。 　鉄道会社が公表する新設予定駅は、その整備予定時期（その時期が変更されることがある場合はその旨）を明らかにして表示されますが、新駅からの電車の予想所要時間は表示できません。 Q4:媒介契約すると自分で買主を見付けられないの？ 土地建物の売却のため、宅建業者と「専任媒介契約」を結びましたところ、１ヵ月後、親戚の者が売ってほしいといってきましたので、媒介契約を解除しました。ところが後日、その宅建業者から仲介料の請求がありましたが、払わなくてはいけないのでしょうか？ 　　 A4: 　まず、媒介契約について説明しますと、宅建業者が宅地建物の売買などの仲介の依頼を受けると依頼者との間に書面（媒介契約書）を作成し、交付しなければなりません。 　「専任媒介契約」というのは媒介契約の１つです。依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理の依頼を禁止する契約で、これによって業者間の「抜け駆け」を防ごうというものです。 その他、他の業者に依頼できる「一般媒介契約」や、自己発見取引も禁止する「専属専任媒介契約」などがありますから、媒介契約をするときはきちんと確認する必要があります。 　ですから、この場合、「専任媒介契約」は自己発見取引を禁止するものではありませんので、仲介手数料を支払う必要はありません。 　ただし、建設省が定めた約款を使用して専任媒介契約をした場合は、履行に要した費用を支払わなければならないとされています。 Q5:モデルルームのチェックポイントは？ 立地条件の良いマンションの購入を考えています。その物件は現在建築中で、モデルルームは見に行ったのですが、どのような点に注意すればよろしいですか？ 　　 A5: 　建売住宅や分譲マンションは工事の完了前に販売されるものが多いのですが、これを青田売りといいます。青田売りの場合には建築確認番号、工事の概要、工事の完了予定年月などが表示されます。 　業者が売り主の場合、代金の５％（完成済みの場合は１０％）か１０００万円を超える手付金等を受領するときは、手付金等の保全措置をして保証会社や銀行など、建設省が指定した保証機関が発行する保証書等を交付することになっていますから、必ず受け取るようにして下さい。 Q6:土地だけ購入したいけれど、建築条件付きではだめなの？ まず、土地を購入し、将来家を建てたいと考えています。 建築条件付きの土地というものがありますが、とりあえず土地だけでも購入できますか？ 　　 A6: 　宅建業者が土地を販売するに当たり、一定期間（３ヵ月）内に建物を建築することを条件とする「建築条件付き土地」というものがあります。このような場合、土地のみの販売はされません。契約形態は、土地については売買契約、建物については建築請負契約となります。 　土地の売買契約後、３ヵ月以内に建物の建築請負契約が成立しない場合は、土地の売買契約は白紙となり、支払い済みの金銭は全額返還されます。 　また、広告によっては、建物のプラン例（間取図）を大きく掲載するなど、新築の建売住宅の広告のように見えるものもありますので注意して下さい。 Q7:家を建てられないセットバックって？ セットバックを要する物件ということで、将来家を建て替える時にその部分には建てられないとのこと。どうして？ 　　 A7: 　敷地は幅員４ｍ以上の道路に接していなければならないのが原則ですが、例外として４ｍ未満であっても良い場合があります。このような道路は、建築基準法４２条２項に規定されていることから、「２項道路」とか「みなし道路」といわれています。この場合、原則として道路の中心線から２ｍ後退（セットバック）した線が道路と敷地の境界線とみなされます。 　セットバック部分は、道路として取り扱われますから、建て替えなどの際にはその部分は、建ぺい率や容積率の基礎数値から除外されます。 　不動産広告では、セットバックを要する場合はその旨を表示し、セットバック部分の面積が概ね１０％以上になる場合は、その面積まで表示することにしています。 Q8:抵当権付き物件、契約して大丈夫？ ある仲介業者から中古住宅の紹介を受け、買おうと思っています。 ところが、融資を依頼していた銀行から、この物件には抵当権がついている、との連絡がありました。 このまま契約して大丈夫でしょうか？ 　　 A8: 　抵当権が実行されますと、その物件の所有権を失うことになります。ですから、この場合、売主に「抵当権の抹消登記」を請求し、それと引き換えに代金の支払いをすればよいわけです。抵当権を消滅させてから契約するか、契約時において一切の権利の付着していない所有権の移転を、売主に保証させる必要があります。 　このような権利関係を事前に知る方法として、登記簿を取り寄せてみるのも1つの方法です。登記簿には表題部、甲区、乙区という欄があって、それぞれの物件の所有地や持ち主が記載されています。抵当権等については乙区に記載されています。契約時にこうした権利関係を説明するのは、業者の義務とされていますから、信用ある業者であればきちんと説明してくれると思います。 Q9:不動産の売買にもクーリングオフがあるの？ ある宅建業者から別荘地案内旅行の招待を受けました。現地案内所は招待客の熱気に包まれており、セールスマンから言われるままに手付金と内金を払い、その後登記も完了しました。旅行から帰って１０日後、とても代金を工面できないし、何とか 解除できないでしょうか？ 　　 A9: 　登記がされているということで相手が履行に着手しているので、手付解除はできません。原則論からいえば通常契約をした以上、後になって意思をひっくり返すことは許されません。契約の意味がなくなるからです。 　ただ、この原則論をいつも貫くと消費者に酷な場合もありますので、宅建業法には「クーリング・オフ」という制度が設けられています。つまり、頭を冷やすという意味です。旅行先といった、特殊な状況下で契約をした場合など、一定の要件を満たしている場合に限り、買主側に無条件で解除を認めようというものです。 その要件とは、 第１に、業者が自ら売主の場合。 第２に、業者の事務所など以外の場所でした契約。 第３に、契約の履行関係が終了していないこと。 第４に、クーリング・オフの意思を伝えるのは必ず書面によること。 第５に、クーリング・オフについて記載した書面をもらい、その説明を受けた日、すなわち告知があった日から数えて８日を経過していないことです。 　このケースでは、契約してから１０日経っていますが、告知を受けていませんし、代金全額払ってなく、物件の引き渡しも受けていませんので、履行の終了とはいえません。したがって、クーリング・オフが認められることになります。 Q10:土地を購入したが、家を建てられないとのこと、どうして？ 一戸建てを持ちたいと思い、現地を見に行き気に入ったので、さっそく売主業者 と契約しましたが、「市街化調整区域」で一般住宅は建てられないと分かりました。 契約を解除したいのですが？ 　　 A10: 　 「市街化調整区域」とは、都市計画法によって「市街化を抑制すべき区域」と指定された区域です。ここには、原則として一般住宅は建てられないことになっています。 　宅建業法では、宅建業者は取引の相手方に、ある一定の重要事項について、事前に説明しなければならないことになっています。重要事項の説明は宅地建物取引主任者という資格者が取引主任者証を提示し、「重要事項説明書」という書面を交付して行わなければなりません。 　この時「ここは市街化調整区域で、一般住宅は建てることができない」旨の説明がなく、土地を買ってしまったという場合には、契約を解除することができると考えられます。 Q11:不動産の売買契約を締結したが、解除はできないの？ 念願のマイホームを手に入れるため、土地の売買契約を済ませ、手付金２００万 円を支払いました。ところが、その直後友人から好条件の土地を紹介され、この契約 を解除したいと考えています。この場合、手付金はどうなるのでしょうか？ 　　 A11: 　 通常、契約は守ってもらわなくてはいけませんが、この場合、手付を放棄すれば解約できます。手付というのは契約を結ぶ時、当事者の一方から相手方に交付される金銭をいいます。 　一般に不動産取引の場合には、それがどんな名目の手付であれ解約手付としての性質を持っています。 買主の方が解約したい時はこの手付金を放棄し、売主の方が解約したい時は手付金を返して、プラス同額の金銭を支払えば、契約を解除できるというものなのです。いわゆる「手付流し、倍返し」と呼ばれるものです。 　ただし、額があまり高すぎると事実上解約手付としての目的を果たせないので、売買代金の１割ぐらいが一般的です。宅建業者自らが売主となって手付を受け取る場合は、２割を超えてはいけません。「手付流し、倍返し」は、相手方が契約内容の実行に取りかかる前までにしなければなりません。 Q12:ローンがおりなかったら売買契約はどうなるの？ ３５００万円の中古住宅を買うことになり契約を済ませました。３０００万円は ローンで支払う予定でしたが、実際は２８００万円しか借りられず、２００万円を工面できません。この場合、契約を解除できますか。 また、すでに手付金として払った お金は戻ってくるのでしょうか？ 　　 A12: 　 不動産を買う時に一番気になるのは、やはり資金繰りでしょう。現在では、全額自己資金でという方は少ないと思います。宅建業者は買主がローンを利用することを知っている場合には、事前に「ローン特約」について説明しなければならないことになっています。簡単にいえば、ローンが組めなかった時にどうするかの取り決めです。 　福岡県宅建協会の会員店で通常使用されている契約書には、ローン特約条項として、「買主の責めに帰すことのできない事由により融資の全部、または一部について承認が得られないときには買主はこの契約を無条件で解除することができる」とあります。ですから、契約をされる場合には、この特約条項があるかないかを確認することが必要です。 　この特約がなければ融資不承認になっても、契約を解除することも、手付金を返してもらうこともできなくなり、さらには、代金支払債務の不履行となって契約を解除され損害賠償請求をされることもあります。